현재 대출 규제가 계속 이어지면서 갭투자할 수 있는 방법이 없어보이는데요. 그럼에도 불구하고 갭투자를 할 수 있는 방법은 있답니다. 어떻게 하면 할 수 있는지, 세가 껴있는 물건과 주인이 거주중인 물건을 나눠서 한 번 볼게요.
세가 껴있는 아파트
전세나 월세가 껴있는 아파트가 있어요. 이 경우에는 거주중인 사람과 집주인이 다른 경우죠. 전세가 현재 시세대로 껴있는 경우라면 그냥 매수하시면 됩니다. 현재 전세 대출이 안나오는 경우는 소유권 이전이 일어날 때니깐요.
임차승계를 하는 경우에는 세입자가 기존에 있던 전세대출을 그대로 끌고 갈 수 있답니다.
세가 껴있는 아파트의 경우에는 또다시 세입자가 나갈 경우와 나가지 않을 경우를 들 수 있어요.
세입자가 나갈 경우
세입자가 나가는 경우라면 세입자를 다시 맞춰야 하기 때문에 기간을 잘 맞춰야 해요. 예를 들어 25년 3월에 만기가 되어 세입자가 나간다고 해볼게요.
그렇다면 25년 3월 이전에, 24년 12월 혹은 25년 1월 쯤에 매도인과 새로운 세입자가 계약서를 쓰고 내가 그 계약을 승계할 수 있어요.
이해 가시나요?
전세대출을 받지 않고 전세를 구하는 사람은 거의 없다고 보시면 되는데요. 만약에 소유권이 바뀌면서 새로운 세입자에게 전세대출이 안나온다면 아무도 들어오지 못하거든요.
그래서 그 경우를 피하는 거예요. 대신 매도자와 잘 얘기를 해야겠죠? 부동산 사장님께도 이렇게 잘 말씀드리고요. 새로운 임차인을 맞춰서 계약해주시면 그 임차권을 승계받으면서 매수계약을 하고 잔금을 하겠다고요.
세입자가 나가지 않을 경우
만약에 세입자가 나가지 않는다면 가장 좋은 케이스겠죠? 그대로 세 끼고 매수한 거니깐요. 그런데 여기서 문제는 전세가예요. 현재 전세가가 계속 올라가고 있기 때문에 임차인이랑 매도자와 계약한 전세가가 낮을 수 있어요.
예를 들어, A아파트의 현재 전세 시세는 7억인데 세가 6억에 들어 있는 것이죠. 그러면 내 투자금이 1억이 더 들어가겠죠? 이럴 때는 어떻게 해야할까요?
계약갱신 청구권을 썼는지를 확인해보셔야 해요.
계약 갱신 청구권 사용 여부 확인
계약 만기까지 1년 정도 남았고 계약 갱신 청구권까지 사용한 경우라면 1년 후에 임차인을 내보내고 새 임차인을 맞출 수 있겠죠?
이 때, 세가 적은 금액에 들어 있어서 내가 더 내야 하는 1억을 1년 동안만 빌려서 갭투자를 할 수 있어요. 이해 하셨죠?
현재 매매 12억, 전세 시세 7억인 집에 임차인이 6억에 살고 있는 집을 매수한다고 가정해 볼게요. 그러면 원래는 12억에 7억이니 내 돈 5억이 있으면 이 집을 매수할 수 있는 거예요. 맞죠?
그런데 전세 6억에 살고 있는 집을 매수한다고 하면 5억이 아닌 6억이 들잖아요. 이런 경우에는 신용대출이든 개인 대출이든 1년동안 1억만 빌려오면 된다는 거예요.
왜 이런 방법을 써요? 전세가 낮게 껴있는 물건들이 더 저렴하게 나오고 있으니깐요. 이런 물건에 갭투자 하실 수 있는 거예요.
만약 계약갱신 청구권을 사용하지도 않았는데 전세도 낮게 껴있는 물건이라면 떠나보내주시는 게 좋을 것 같아요.
주인 거주중인 아파트
그럼 이제 주인이 거주중인 경우에 어떻게 갭투자를 할 수 있는지 한 번 볼게요. 주인이 거주중인 아파트라면 두 가지 방법이 있어요. 주인이 전세로 내려앉는 방법, 그리고 매도자와 새 임차인이 계약하는 방법이에요.
주인이 전세로 가는 경우
집주인이 전세로 내려가게 된다면 나는 매매가와 전세가의 차이만 주고 갭투자를 할 수 있어요. 그쵸? 위 예시처럼 매매가 12억에 전세가 7억이라고 한다면 나는 매도인에게 5억을 주고 매도인이 7억 전세에 살게 되는 거예요.
이런 경우에는 집주인이 전세 대출을 받지는 않기 때문에 특별히 문제될 것은 없어보여요. 매매가와 전세가의 차이 만큼이라도 필요하신 분들은 이런 방법으로 집을 매도하기도 한답니다.
새 임차인을 맞춰야 하는 경우
매도자가 집주인, 매수자가 저예요. 매도하는 과정에서 중간에 낀 사람은 없어요. 그런데 내가 갭투자를 한다고 하면 새로운 세입자를 맞춰야 하는 거예요. 맞죠?
그런데 소유권이 바뀔 때는 임차인이 전세대출을 받을 수 없으니 매도인이 전세계약을 먼저 해줘야 해요. 요즘은 그래도 매도자보다는 매수자 우위시장이기 때문에 돈이 급한 매도자들은 이 조건들을 맞춰줄 수도 있어요.
이런 경우라면 내가 계약금을 10%가 아닌 20%나 30%를 가져가면서 부탁을 하는 게 좋겠죠?
이렇게 갭투자할 수 있는 방법 네 가지에 대해 말씀드렸는데요. 현재 주택담보대출, 전세대출, 디딤돌대출 등 정부의 대출 규제로 갭투자가 힘들어 보이는 요즘인데요. 그래도 급한 매물은 있고 집을 팔려는 집주인들은 있으니 현장에 가셔서 직접 확인해 보시는 게 가장 좋은 방법이랍니다.